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DÉFISCALISATION

Loueur Meublé

 

Statut et conditions à respecter

 
Location de un ou plusieurs logements meublés neufs ou anciens.
 
Location à une personne physique ou morale.
 
Pour que la qualité de Loueur en Meublé Professionnel soit reconnue, il est nécessaire que le loyer annuel au titre de la location meublée représente :

Au minimum 23 000 euros TTC, ce seuil s'appréciant prorata temporis, si l'activité débute en cours d'année
OU
Au minimum 50 % du revenu de l'investisseur

  Régime des BIC, parce que le LMP est considéré comme un commerçant.
  L'investissement pourra être réalisé en nom propre ou par l'intermédiaire d'une société familiale soumise à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (SARL, EURL, SNC).
Les professions libérales r églementées, les médecins, les notaires, les avocats, les experts-comptables, etc... rencontrent un obstacle. La qualité de commerçant est incompatible avec l'exercice de leur activité principale.
Toutefois, il existe une parade. II suffit de réaliser l'opération par le biais d'une société de type : SARL de famille. C'est le conjoint du professionnel libéral qui est nommé gérant et qui endosse la qualité de commerçant
  Se soumettre aux obligations déclaratives et comptables concernant les entreprises (tenue d'une comptabilité).
  Opter pour le régime du réel simplifié.
  Faire une déclaration 2031.

Avantages Fiscaux

1. Economie d'impôt grâce aux déficits d'exploitation :

Les éventuels déficits d'exploitation sont imputables sur le revenu global.

Les charges à prendre en considération sont :
 
Les frais d'acquisition (frais de notaire, frais de montage, ...), La déduction de ces frais peut être étalée sur 5 ans au maximum par fractions égales. II est également possible de les imputer sur un seul exercice.
  Les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition
  Les charges de gestion (expert-comptable, conseil juridique, etc...)
  L'impôt foncier
  La taxe professionnelle (actuellement exonération pour la R T )
  Les charges de copropriété.

Si les dépenses sont supérieures aux recettes, la différence vient en déduction des autres revenus imposables :

 
Garantie Locative
6%
Intérêts d'emprunt
Taxe foncière
Charges de copropriété
Frais d'acquisition
Charges de gestion
Immobilier H.T
(20 à 30 ans)

Mobilier H.T
(5 à 10 ans)
Recettes
(Selon la solution
choisie)
Dépenses
Amortissements

2. Revenus nets d'impôts grâce aux amortissements :

Le ou les appartements sont amortis selon la règle des amortissements différés sur une période comprise entre 20 et 33 ans.
En Résidence de Tourisme, la base d'amortissement est !e prix d'acquisition Dors Taxe de l'appartement hors valeur du terrain (12.5 %).
br
Le mobilier est amorti selon !a règle des amortissements différés sur une période comprise entre 5 et 10 ans sur la base du prix d'acquisition Hors Taxes.

Les amortissements sont comptablement constatés tous les ans, par contre fiscalement, ils ne sont imputables qu'à hauteur du loyer diminué des autres charges, l'excédent étant reportable sans limitation de durée. Les amortissements ne peuvent en aucun cas contribuer au déficit.

Ces ARD (amortissements réputés différés) permettent au fur et à mesure de la perception des recettes de ramener pendant de nombreuses années, le résultat fiscal à zéro. Et donc de rendre les revenus du LMP exonérés d'impôt.

Si les dépenses sont inférieures aux recettes perçues, les amortissements permettent de ramener le résultat à zéro et donc de ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs.


 
Garantie Locative
6%
Intérêts d'emprunt
Taxe foncière
Charges de copropriété
Frais d'acquisition
Charges de gestion
Immobilier H.T
(20 à 30 ans)

Mobilier H.T
(5 à 10 ans)
Recettes
(Selon la solution choisie)
Dépenses
Amortissements

3. Outils de transmission du patrimoine très avantageux :

En cas de transmission à titre gratuit (donation ou succession), les loueurs en meublé professionnel bénéficient des règles applicables aux entreprises familiales non cotées :

 
Possibilité de différer le paiement des droits pendant 5 ans. A l'expiration de ce délai, le paiement peut être fractionné sur 10 ans.
Dans les deux cas, application d'un taux d'intérêt avantageux : 1,1 %.
  Les droits de mutations sont déductibles du résultat de l'activité transmise.

4. Exonération de la plus-value en cas de revente :

Au delà de 5 années d'exploitation et si les loyers bruts n'excèdent pas 152 449 euros TTC, les plus values dégagées lors de la cession sont exonérées d'impôt.

5. Achat H.T. de l'appartement en Résidence de Tourisme :

Dans le cadre d'une résidence de tourisme, le LMP pourra récupérer la TVA grevant le prix d'acquisition de l'appartement (19.60 %).

Le bien doit être mis en location à une société d'exploitation qui le sous-loue meublé avec les services para-hôteliers.

* Etalement réduction sur 25 ans, économie d'impôt directe ou indirecte pour un achat de 525000€ avec une TMI de 48,09% (TVA récupérable)